《宿迁市中心城市进一步做好棚户区改造工作实施意见》（以下简称《实施意见》）已经市政府主要领导签发，并于2018年8月16日起实施。为进一步宣传、贯彻、落实好《实施意见》精神，现就《实施意见》解读如下：
1、出台背景
宿迁坚持贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”基本定位，坚持以党的十九大精神和习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以群众的期盼为出发点和落脚点，全面推进宿迁中心城市棚户区改造工作。《实施意见》在充分调研的基础上，通过多轮讨论修改，并征求国土、财政、规划等部门单位的意见，最终经市政府研究同意后实施。
2、指导思想
实施棚户区改造工作意义重大，按照国家和省政府对棚户区改造工作的新部署、新要求，通过实施中心城市棚户区改造和梯次保障，让有一定购买能力的居民通过旧房征收、购置新房实现“住有宜居”；推动住房困难家庭通过棚户区改造和政府住房保障实现“住有所居”。
3、中心城市棚户区改造范围
东至张家港大道，南至北京路，西至通湖大道，北至大运河；高铁商务区以及湖滨新区核心区。
4、目标任务
到2020年我市中心城市范围内要基本完成约460万平方米的棚户区改造。
5、调整安置政策
自本实施意见印发之日起，被征收人选择货币安置后在市场上购房领取政府补贴的政策不再执行。
（二）本实施意见印发之日前发布征收决定公告的项目仍执行原补贴政策。
（三）进一步鼓励以实物建房方式进行棚户区改造安置。
6、增加实物房源供应
增加棚改征收实物安置房源供应，市规划、国土部门根据中心城市棚户区改造三年规划，合理选定中心城市用地，按照东南西北中方位相对均衡进行选址，形成梯次安置。主城区范围内定销商品房房源实现统建统管，统一安置。
7、实物安置梯度保障
棚户区改造过程中实物安置主要有定销商品房、共有产权房和公共租赁住房多种保障方式，根据被征收人安置意愿和家庭经济、资产情况，实现梯度保障；适时启动政府慈善救助，杜绝“因拆致贫”现象。申请共有产权房和公租房的居民享受子女就近入学等公共服务权益，保障租购同权。
市政府办公室关于进一步做好中心城市棚户区改造工作的实施意见
宿豫区、宿城区人民政府，市各开发区、新区、园区管委会，市各有关部门和单位：
为推进棚户区改造工作有序开展，根据市委、市政府改善民生的有关要求，结合我市中心城市实际情况，提出本意见。
一、明确指导思想，细化目标任务
（一）指导思想
以党的十九大精神和习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以群众的期盼为出发点和落脚点，全面推进我市中心城市棚户区改造工作。到2020年基本完成现有城市棚户区、城中村改造，让有一定购买能力的居民通过旧房征收、购置新房实现“住有宜居”；推动住房困难家庭通过棚户区改造和政府住房保障实现“住有所居”。
（二）目标任务
棚户区改造既是惠及千家万户的安居工程、民生工程，又是一项“中央有部署、省里有任务、发展有需要、群众有期盼”的重点工作，实施棚户区改造工作意义重大。国务院2018年政府工作报告要求，全国启动新的三年棚改攻坚计划。按照国家和省政府对棚户区改造工作的新部署、新要求，到2020年我市中心城市范围内（东至张家港大道，南至北京路，西至通湖大道，北至大运河；高铁商务区以及湖滨新区核心区）要基本完成约460万平方米的棚户区改造，遵循首年启动、次年攻坚、第三年收尾的工作思路，确保2018年完成不低于30%、2019年完成不低于50%、2020年全面完成棚改计划。中心城市制定棚户区改造三年实施计划和年度目标任务，各实施主体依据计划和任务大力推进、稳步实施。主城区内（64平方公里范围内，东至西楚大道，南至北京路，西至迎宾大道，北至大运河、二干渠；下同）棚户区改造征收由市本级统筹安排，主城区以外由各区自主实施。市洋河新区根据新区发展规划和危旧房屋改造需要，科学制定三年棚改计划，按年度报中心城市棚户区改造工作领导小组办公室备案后，纳入中心城市棚户区改造考核范围。
按照国家和省政府调整安置政策的要求，进一步鼓励以实物建房方式进行安置，中心城市制定棚改安置房（主要以定销商品房形式供应）三年建设计划和年度目标任务。主城区内的安置房项目由市本级统一建设，主城区以外由各区自主建设。各建设主体依据计划和任务按序时进度开工，并确保工程质量。
二、政府主导建设，加大房源供应
定销商品房是指为妥善安置被征收人，由政府主导、市场化建设，以确定的销售价格、合理的套型面积定向安置给被征收人以及住房保障对象的商品住宅。以满足棚户区改造安置需求和城市中等偏下收入住房困难家庭基本住房保障为目标，合理选址、科学布局建设。通过加快建设配套完善、质量优良、管理规范的定销商品房，确保中心城市棚户区改造项目安置和住房困难群体的居住需求。
（一）市规划、国土部门根据中心城市棚户区改造三年规划（2018年—2020年），合理选定中心城市用地，做到均匀分布，制定定销商品房三年建设计划，按照东南西北中方位相对均衡进行选址，形成梯次安置，根据年度房屋建设计划分期分批次提供建设用地。定销商品房采取分期分步建设，根据安置需求合理排定开工进度。
（二）定销商品房用地出让价格由国土部门会同物价、住建部门核定。主城区内土地上保障房项目，原则上由宿迁市城市建设投资（集团）有限公司（以下简称“市城投公司”）组织代建；主城区以外土地上保障房项目由各区自行建设。定销商品房执行高标准设计、高标准建设、高标准配套，确保房屋质量和水平；严格遵守基本建设程序，严格工程招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、竣工验收备案等程序履行。执行施工图设计文件和技术标准，强化质量控制；积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
（三）定销商品房销售价格，按照保本微利原则，依据定销商品房所在区域同等类型普通商品房市场价格，按20%以内优惠幅度确定。主城区范围内房屋销售均价报市政府核定，“一房一价”由市物价、住建、财政部门共同核准；主城区外各区建设的保障房销售价格由各区政府（管委会）核定均价，区物价、住建、财政部门核准“一房一价”。
（四）定销商品房项目按照文件规定，免征各项行政性收费、政府性基金，并享受各项税收减免政策。
（五）定销商品房建设根据棚户区改造征收项目被征收人需求情况，合理设计户型。为推进棚户区改造工作开展，满足征收安置需要，定销商品房项目销售不受商品房现房销售政策限制。
（六）主城区内新建的定销商品房房源以及目前主城区现有存量实物安置房源统一由定销商品房管理办公室负责管理。启动的棚户区改造征收项目有安置需求的，向定销商品房管理办公室进行申请。主城区以外各区自行建设的定销商品房由各区进行安置销售。充分发挥定销商品房作为房地产市场“蓄水池”和“调节器”作用，促进房地产市场健康有序发展。
（七）创新房源筹集方式，在政府主导建设定销商品房供应紧缺、市场房源充足的情况下，可以在市场上收购房源，或在普通商品房项目中配建一定数量的定销商品房，缓解定销商品房政府供应压力。
三、优化安置政策，梯次实施保障
按照国家和省政府调整棚户区改造安置政策要求，中心城市及时完善安置方式，合理减少货币化安置，科学核定房屋销售价格，增加实物安置比例，促进房地产市场平稳发展。
（一）取消货币化安置购房补贴政策
今年，国家、省政府要求商品住宅去化周期在15个月以下的地区，应更多采取实物建房安置的方式进行保障。鉴于上级要求和中心城市目前商品住房市场实际情况，对原棚户区改造征收安置政策进行调整，实行以实物安置为主的安置政策。自本实施意见印发之日起，《宿迁市市区住房保障市场化改革的实施意见（试行）》（宿政发〔2015〕107号）、《宿迁市市区住房保障市场化改革的实施细则》（宿政办发〔2015〕139号）中被征收人选择货币安置后在市场上购房领取政府补贴政策不再执行。本实施意见印发之日前发布征收决定公告的项目仍执行原补贴政策。科学把控货币安置和实物安置比例，逐步提高新实施的棚户区改造项目中实物安置比例。
（二）合理制定实物安置和住房保障方案
1. 住建部门根据被征收人安置意愿、户型需求等因素，合理制定安置保障实施方案，实行梯次安置。征收实物安置主要有定销商品房、共有产权房和公共租赁住房方式；适时启动政府慈善救助，杜绝“因拆致贫”现象。申请共有产权房和公租房的居民享受子女就近入学等公共服务权益，保障租购同权。
（1）定销商品房。被征收房屋合法建筑面积小于安置时现有定销商品房最小套型建筑面积，被征收人可以按定销价格选择最小套型房屋。被征收房屋合法建筑面积大于安置时现有定销商品房最小套型建筑面积的，可以按定销价格选择超过10平方米（含）以内房屋；如因定销商品房面积因素无法控制的，超出10平方米部分，被征收人按市场价格购买。被征收房屋合法建筑面积大于定销商品房最大套型建筑面积的，最多可以选择两套定销商品房，且房屋总建筑面积不得超过被征收房屋合法建筑面积20平方米（含）。为防止出现利用定销商品房“炒房”、“抬价”等扰乱房地产市场行为，定销商品房在取得不动产权证两年内限制上市交易，满两年后取消交易限制。
（2）共有产权房。棚户区改造征收实施过程中，除被征收房屋外无其他住房、满足城镇住房困难家庭各项条件，且被征收房屋补偿价值不足届时最低定销商品房购房款50%的被征收居民，可以申请共有产权房，征收补偿款应全额用于购买房屋产权；剩余产权部分由开发建设房屋的国有投资公司持有。购房人自房屋交付之日起五年内（含）按市场平均租金70%标准向国有开发建设投资公司缴纳租金，超过五年按市场平均租金缴纳。购房人五年内（含，以契税缴纳之日起计算）申请取得完全产权的按原购房价格购买，五年后申请取得完全产权的按届时定销商品房价格购买。购房人取得完全产权且办理不动产权证满两年后取消上市交易限制。
（3）公共租赁住房。被征收房屋补偿价值不足届时最低定销商品房购房款30%的，且被征收人除被征收房屋外无其他住房、符合城镇住房困难家庭各项条件的，可以申请公租房保障。具体申请按照我市公租房管理相关规定执行“三审两公示”审核审批程序。在定销商品房项目中预留部分房源作为公租房使用，租金由开发建设房屋的国有投资公司负责收取，标准按不超过周边市场租金平均价格50%标准执行（具体规定另行制定）。
2. 建立定销商品房销售平台，被征收人凭征收补偿（实物安置）协议购房，承担定销商品房开发建设的国有投资公司负责与被征收人签订购房合同，与征收实施单位或被征收人结算房款，并按合同约定交付房屋。
四、拓宽筹集渠道，落实资金保障
市、区各级政府，住建、财政、国土、城投等部门形成集聚力，做好中心城市棚户区改造资金筹集工作，推进棚户区改造工作持续开展。
（一）资金筹集渠道。采取棚改政策性银行贷款为主渠道，商业贷款为补充渠道的融资模式，利用棚改债券、土储债券等专项债券和上级财政补助多方筹措资金。财政部门做好棚改配套资金年度预算。主城区范围内的棚改项目融资贷款由市政府统一安排，市城投公司为棚改贷款主平台，将项目一次性包装申请贷款到位，遵循统贷统还原则。主城区范围外的棚户区改造项目可以由区融资平台公司包装项目争取政策性贷款融资；也可以与市城投公司融资合作，成立新的融资平台公司，按投资比例确定控股方，遵循利益共享、风险共担原则。
（二）按时还款付息。主城区内财政部门将棚改贷款融资还款计划纳入年度财政预算。土地公开出让后，优先用于棚改贷款还款；土地出让净收益市与区按比例进行分成。主城区以外的棚户区改造贷款由各区自行还款；市与区共同成立平台公司进行贷款的，具体还款事项另行制定。
五、强化组织领导，多措高效推进
（一）成立领导小组，压实工作责任
市政府成立中心城市棚户区改造工作领导小组，由市政府主要领导任组长，分管领导任副组长，市直相关部门和各区政府（管委会）主要负责人为成员，负责统一协调指挥棚户区改造工作，研究决定重大事项决策。建立领导小组成员单位联席会议制度，定期召开联席会议。领导小组办公室设在市住房城乡建设局，负责组织起草棚户区改造政策，统筹推进棚户区改造各项工作。在棚改办内部设立定销商品房管理办公室，负责主城区定销商品房统管工作。棚改办�...